Au début de l’année, tout indiquait que 2019 serait meilleur pour les promoteurs immobiliers. La loi de finances de l’exercice en cours a clarifié les règles de l’application de la TVA qui a paralysé tout le secteur en 2018. Les professionnels peuvent continuer à utiliser un taux de 13% et ce, jusqu’au 31 décembre 2020. En même temps, ils ont été autorisés à faire prévaloir leur crédit de TVA au titre de leurs stocks constatés au 31 décembre 2017.
Cela a permis aux prix de baisser relativement et aux ventes de s’améliorer. Selon les indicateurs d’activité des trois compagnies immobilières cotées à la Bourse de Tunis (SIMPAR, ESSOUKNA et SITS), nous constatons que le chiffre d’affaires total a progressé de 121% à 26,613 MTND. Toutefois, cette hausse est à relativiser car ces ventes restent inférieures à ce que réalisait SIMPAR à elle seule en 2013 ou en 2014.
Pour les mois à venir, les promesses de ventes sont de l’ordre de 28,212 MTND. C’est une excellente nouvelle car ces compagnies ont besoin d’écouler leurs stocks de constructions. Les produits finis s’élèvent actuellement à 63,996 MTND, plus que le double des promesses signées. Le secteur n’est donc pas totalement sorti du tunnel, et il a besoin d’une excellente année 2020 pour vendre la nouvelle production. Il est vrai que les mises en chantier ont nettement baissé et que les travaux en cours ont reculé de 31% à 40,565 MTND, mais est-ce que le marché est capable d’absorber toutes ces constructions ? L’année prochaine serait la dernière pour bénéficier d’une TVA réduite, ce qui signifie qu’un effort au niveau des prix de la part des promoteurs s’impose.
Nous nous attendons alors à une baisse des marges, mettant la pression sur les performances opérationnelles du secteur. D’ailleurs, nous avons vu que les trois compagnies fonctionnent prudemment. Elles ne sont plus actives côté acquisition de terrains. La priorité est de générer plus de ventes et de réduire l’endettement. Fin juin 2019, la dette totale de ces entités a atteint 78,162 MTND. Les charges financières pèsent lourdement sur les comptes et se sont élevées à 4,542 MTND sur les six premiers mois de l’année.
Les promoteurs immobiliers qui vont réussir à survivre après 2020 doivent réviser profondément leur offre car il y a un changement profond côté demande. Acquérir un logement n’est plus vraiment la priorité d’un jeune actif qui, s’il a les moyens, préfère investir dans des voyages et dans une voiture, plutôt que de s’engager sur 15 ou 20 ans pour payer une mensualité importante. C’est le vrai défi du secteur.
