Les transferts de fonds de la diaspora deviennent une source de capitaux de plus en plus importante pour l’immobilier africain. Selon le rapport Real Estate Investment in Africa de LEAF Africa, les remises migratoires vers le continent ont atteint 96,4 milliards de dollars en 2024, contre environ 10 milliards au début des années 2000. Une partie de ces ressources est orientée vers l’achat de terrains, la construction de logements et l’acquisition de résidences secondaires.
Le phénomène est particulièrement visible dans les principaux pays bénéficiaires. L’Égypte a reçu environ 22,7 milliards de dollars en 2024, suivie du Nigeria avec 19,8 milliards, du Maroc avec près de 12 milliards, puis du Kenya et du Ghana.
Pour le secteur immobilier, ces flux représentent un réservoir de capitaux relativement important. Les membres de la diaspora disposent souvent de revenus en devises, ce qui leur donne une capacité d’investissement différente de celle des ménages dépendant uniquement des revenus locaux. Au Nigeria, par exemple, les transferts de fonds coexistent avec un marché immobilier estimé à 2 600 milliards de dollars, le plus important du continent selon LEAF Africa.
Le défi : orienter les capitaux vers la demande réelle
L’arrivée de ces capitaux ne règle toutefois pas le principal problème du marché africain : le manque de logements accessibles. Dans la plupart des pays du continent, le crédit hypothécaire reste peu développé, avec une pénétration inférieure à 5 % du PIB dans la majorité des marchés. Dans le même temps, une part importante de l’offre immobilière cible les ménages les plus aisés.
Pour les investisseurs, cette situation ouvre donc des opportunités au-delà du haut de gamme. Le logement intermédiaire et abordable, mais aussi les entrepôts logistiques, les commerces, les résidences étudiantes et les infrastructures liées à l’économie numérique figurent parmi les segments appelés à bénéficier de l’urbanisation du continent.
La diaspora pourrait ainsi jouer un rôle plus important dans le financement de cette transformation, à condition que les capitaux soient mieux connectés aux besoins locaux. Pour les promoteurs, l’enjeu sera de proposer des projets à la fois rentables, accessibles et sécurisés. Pour les investisseurs expatriés, la transparence foncière, la fiabilité des promoteurs et la gestion à distance resteront des critères déterminants.
Le potentiel est donc moins dans une simple hausse des prix que dans la capacité à transformer les flux de la diaspora en actifs répondant aux besoins réels des villes africaines.
