L’indice des prix immobiliers a affiché une baisse des volumes de transactions de 15,8% sur l’ensemble de 2020, avec un recul de 14,9% pour les terrains, de 18,7% pour les maisons et de 19,2% pour les appartements. C’est une confirmation de la tendance affichée par les sociétés cotées (SIMPAR, SITS et ESSOUKNA) qui ont réalisé des ventes de logements de 35,599 MTND fin 2020 contre 41,092 MTND une année auparavant. Le stock des produits finis se monte à 55,139 MTND contre 61,274 MTND en 2019.
De leur part, les statistiques de la BCT évoquent un encours de crédits logement de 11 725 MTND, marquant une progression de 446,208 MTND, soit le double de ce qui a été accordé en 2019. L’épargne logements a atteint 1 400 MTND fin novembre 2020, soit seulement 78 MTND additionnels par rapport à décembre 2019.
Ces chiffres, contradictoires à première vue, ne le sont pas en réalité. Il faut se rappeler que les crédits bancaires ne financent pas seulement les acquisitions auprès des promoteurs immobiliers, mais englobent aussi celles inter-particuliers. Il y a donc une certaine dynamique dans l’immobilier ancien qui semble être la locomotive des crédits bancaires en 2020.
Bien que les banques cherchent à réduire leurs risques crédits, la pandémie les a aidés à mieux affiner leurs segmentations. Aujourd’hui, les ménages qui disposent d’un revenu mensuel stable et qui n’est pas affecté par les crises économiques sont identifiés. Les périodes de confinement et de couvre-feu ont permis de doper l’épargne et des opportunités se sont créées sur le marché de l’immobilier. Cela explique aussi la hausse des prix car structurellement, l’offre continue à être inférieure à la demande notamment dans les grandes villes. Avec des taux d’intérêts toujours élevés, seuls les acquéreurs bien lotis financièrement parlant restent sur le marché, soutenant de la sorte les prix.
Mais côté promoteurs, la crise s’est bien installée. Durant les années fastes du secteur, plusieurs acquisitions étaient faites grâce à de l’argent liquide, donc non-déclaré auprès de l’administration fiscale. Aujourd’hui, tout doit transiter par des comptes bancaires et l’étau fiscal s’est resserré avec plus de contrôle. Même ceux qui disposent de l’argent n’osent plus réaliser de telles opérations qui pourraient leur causer des embarras. Comme cible, il ne reste aux promoteurs que les fonctionnaires et quelques professionnels libéraux, un marché très étroit.
Les mesures fiscales prises dans le cadre de la Loi de Finances 2021 (déduction de 200 dinars par mois de l’IRPP des années 2021/2022 pour les acquisitions via un crédit bancaire ou des contrats de vente Murabha dans la limite de 300 000 dinars) ne seraient pas suffisantes. Les prix restent le premier handicap pour accéder à un logement. Si les banques ne mettent pas la pression sur les promoteurs, ces derniers ne vont pas accepter d’alléger les conditions de vente. Encore une fois, la solution est entre les mains des établissements de crédit.
