Le marché immobilier africain devrait progresser de 5,58 % par an entre 2025 et 2029, contre 2,69 % attendu à l’échelle mondiale. Le secteur pèse déjà environ 17 600 milliards de dollars, soit près de 2,7 % de la valeur immobilière mondiale, selon le rapport Real Estate Investment in Africa de LEAF Africa.
Cette croissance repose d’abord sur la transformation démographique du continent. L’Afrique s’urbanise rapidement : la proportion de sa population vivant en ville devrait atteindre environ 60,4 % en 2050, contre environ 45 % en 2025. Cette évolution devrait soutenir la demande de logements, mais aussi celle des bureaux, commerces, entrepôts, infrastructures logistiques et autres actifs urbains.
Le résidentiel reste largement dominant, avec une valeur estimée à 14 900 milliards de dollars. Mais le potentiel ne se limite plus au logement. Les entrepôts, les espaces commerciaux, les infrastructures numériques et notamment les centres de données gagnent progressivement en importance. Le rapport relève par exemple un taux moyen d’occupation des entrepôts modernes de 83 % sur le continent au premier semestre 2025, tandis que la capacité opérationnelle des data centers africains atteignait environ 450 MW à la mi-2025.
Le Nigeria domine actuellement le marché immobilier africain, avec une valeur estimée à 2 600 milliards de dollars. Il est suivi par l’Égypte, à 1 600 milliards, l’Éthiopie, à 1 300 milliards, et l’Afrique du Sud, à 1 200 milliards. Le Kenya et le Ghana suivent avec respectivement environ 773 milliards et 533 milliards de dollars. Cette hiérarchie reflète notamment le poids démographique des marchés, l’expansion des grandes métropoles et l’accélération des investissements urbains. Au Nigeria, le déficit de logements dépasse à lui seul 28 millions d’unités. Le Ghana affiche un déficit d’environ 1,8 million de logements et le Kenya autour de 2 millions.
Pour les promoteurs, cette pénurie représente donc un marché considérable. Mais elle révèle surtout un décalage : la demande la plus importante se situe dans le logement abordable et intermédiaire, alors qu’une partie importante des nouveaux projets se concentre sur le haut de gamme.
Le vrai risque
C’est l’un des principaux paradoxes relevés par LEAF Africa. Le marché dispose de fondamentaux solides, mais une partie de l’offre immobilière reste trop chère par rapport aux revenus locaux. Le financement constitue un autre frein majeur. Dans la plupart des marchés africains, les prêts hypothécaires représentent moins de 5% du PIB. Au Kenya, par exemple, le crédit hypothécaire ne représente qu’environ 1,86 % du PIB. L’accès limité au financement réduit mécaniquement la capacité des ménages à acheter leur logement.
À cette faiblesse structurelle s’ajoutent l’inflation et les risques de change. Selon la Banque africaine de développement, l’inflation moyenne du continent avait atteint 18,7 % en 2024, avant de retomber à une projection de 13,8 % en 2025. Les coûts de construction restent eux aussi élevés : l’enquête internationale de Turner & Townsend estimait l’inflation des coûts de construction en Afrique à 6,6 %. Le financement en monnaie locale devient ainsi plus difficile et les variations de change peuvent rapidement modifier le coût réel d’un projet, son rendement et la capacité d’achat des ménages.
