En Tunisie, l’immobilier est bien plus qu’un simple secteur économique. C’est une véritable question de culture. Avoir son propre logement est considéré comme un objectif de vie, profondément ancré dans les mentalités.
Selon les résultats du dernier recensement de la population, le pays compte 4 265 636 unités de logement, dont 80,7% sont occupées. La répartition par type d’habitation met en évidence une forte prédominance des logements jumelés ou à étages (2 093 500 unités), suivis de 1 111 200 villas et 360 100 appartements. Du point de vue de la superficie, les maisons à trois pièces représentent 46,6% du parc immobilier, contre 25% pour les logements à quatre pièces.
Entre 2014 et 2024, le nombre total de logements s’est accru de 975 700 unités, soit une progression annuelle moyenne notable. Le gouvernorat de Nabeul arrive en tête avec une hausse de 85 100 logements, suivi de Sfax (80 900 unités). À l’inverse, les plus faibles augmentations ont été enregistrées dans les gouvernorats de Tozeur (7 500), du Kef (11 900) et de Siliana (13 300).
Le recensement distingue également la répartition géographique des logements: 3 095 900 se situent en milieu urbain (soit 72,6%), contre 1 169 800 en milieu rural (27,4%). À eux seuls, les quatre gouvernorats du Grand Tunis concentrent 23,8% du parc national, tandis que Tozeur n’en représente que 0,9%.
Ces chiffres conduisent à trois constats majeurs.
Le premier est que près de 19,3% des logements sont vides, souvent acquis dans une logique d’investissement. Cette situation contribue à une pression haussière sur les prix de l’immobilier. Une piste de régulation consisterait à instaurer une surtaxe sur les logements vacants, afin d’inciter à leur mise sur le marché et de freiner la spéculation.
Le deuxième est que de nombreux ménages construisent des logements jumelés en extension des maisons parentales, ce qui permet une propriété à moindre coût. À l’inverse, les personnes issues d’un habitat collectif, notamment les appartements, doivent souvent travailler davantage pour acquérir leur propre logement.
Enfin, le développement immobilier reste très concentré autour de Tunis et dans les zones côtières comme Nabeul, qui bénéficie de la demande liée au tourisme. En revanche, l’intérieur du pays souffre d’un retard chronique en matière de construction. L’exode vers les grandes villes accentue ces inégalités territoriales.
