Le début de 2020 ne semble pas très différent de celui de 2019 pour les promoteurs immobiliers cotés à la Bourse de Tunis. Les trois compagnies concernées (SIMPAR, Essoukna et SITS) ont affiché un chiffre d’affaires total en hausse de 4,6% en rythme annuel à 4,439 MTND. Un départ qui n’inspire pas confiance pour le reste de l’année si nous regardons d’autres indicateurs.
Le stock de constructions finies est valorisé à 58,147 MTND, loin d’être facile à transformer en ventes. Toutefois, il y a un détail important : SIMPAR et Essoukna disposent chacune de promesses de ventes fermes de 7 MTND, ce qui réduit le stock effectif à un peu plus de 45 MTND. Bien qu’il s’agisse d’une avancée, liquider autant d’appartements n’est pas un jeu, surtout dans le contexte actuel.
Les chantiers en cours sont également à des niveaux élevés : 54,539 MTND. Si ces travaux seront achevés au cours des deux prochaines années, nous allons avoir un stock qui avoisine 100 MTND. La question maintenant c’est qui va acheter tout ce stock ?
Avec le confinement, général ou orienté, les transactions immobilières se font rares. Ceux qui cherchent à se procurer un logement doivent accepter une réalité : leur capacité d’achat devrait diminuer dans l’ensemble. Beaucoup sont déjà écartés du marché immobilier depuis de longues années par des prix trop élevés. Avec le chômage, le potentiel d’acheteurs avec des moyens financiers suffisants va se réduire. De leur côté, les banques ne vont pas prendre de risque. Déjà, la priorité est accordée au financement de l’outil de production et non à l’acquisition de maisons.
Ceux qui visent un investissement locatif vont également hésiter car le modèle économique a changé. Avec la digitalisation rapide de plusieurs services et la découverte du télétravail par les tunisiens, les entreprises auraient certainement besoin de plus petits locaux. C’est un moyen pour réduire les charges opérationnelles. L’immobilier locatif est par nature un business très cyclique et avec des cycles assez longs. Si une période de baisse des prix est déclenchée, le nombre d’investisseurs va diminuer puisque les rendements nets vont devenir faibles.
Le secteur ne pourra être sauvé que par des mécanismes fiscaux innovants qui permettent de constituer un patrimoine. À court terme, c’est l’attentisme qui va marquer le marché. Il n’y a aucune raison de se presser d’acheter maintenant car les drivers d’une hausse des prix ne sont pas là.
