Il y a la Simpar qui a enregistré des pertes de 3,480 MTND, s’ajoutant à celles antérieures de 10,137 MTND. Le dernier dividende distribué remonte à 2018, au titre de l’exercice 2017. Depuis, les actionnaires attendent toujours que la société retrouve le territoire positif.

Idem pour Essoukna (une filiale de la Simpar) qui a affiché une nouvelle perte de 3,180 MTND. Toutefois, sa situation est nettement meilleure que sa mère, puisque ses résultats reportés négatifs sont limités à -2,295 MTND. La société a rémunéré ses actionnaires pour la dernière fois en 2020, au titre de l’année 2019.

Pour la SITS, pas de dividendes aussi, mais avec la différence majeure que la promoteur immobilier affiche un résultat positif de 1,035 MTND et n’a pas de résultats reportés négatifs. La période a connu aussi l’entrée d’un poids lourd dans son tour de table, à savoir l’une des filiales de PGH. La dernière rémunération des actionnaires remonte à août 2016. 

Sur le marché, c’est Essoukna qui s’en sort le mieux, avec un rendement de 16,67% depuis le début de l’année. Les investisseurs ont apprécié les ventes du premier trimestre 2025 qui ont totalisé 3,065 MTND, dont 2,883 MTND de terrains lotis. Elle devance la SITS (+8,95%) et la Simpar (-4,18%). Le marché assimile mieux la nature cyclique de l’activité et évalue les politiques mises en place pour générer des revenus. Il tient surtout compte du réservoir foncier des trois sociétés qui avoisine 49 MTND en coût d’acquisition. Même si les dettes sont aussi élevées, elles sont largement couvertes par la valeur marchande des terrains qui ne cesse de grimper. La conviction est que l’immobilier ne meurt jamais et qu’il prendra sa revanche prochainement.

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Bien que cela soit une bonne nouvelle pour le secteur et le consommateur d’une manière générale, il est temps de se poser sérieusement la question sur cette mesure. Jusqu’à quand allons-nous continuer à reporter cette décision?

Il faut affronter le problème. En réalité, augmenter la TVA de 6 points de pourcentage n’est pas le nœud de la problématique du blocage du marché actuellement. À notre avis, il y a deux gros handicaps.

Le premier est les prix pratiqués par les promoteurs, qui dépassent la capacité de paiement moyenne des Tunisiens qui, pour rappel, ont un salaire moyen de 924 Tnd, selon les chiffres de l’INS. Avec un taux moyen dépassant 11% sur les six premiers mois de 2024 appliqué sur les crédits à l’habitat, il est difficile de parvenir à un équilibre entre le coût de la vie quotidienne d’une part et le fardeau du paiement d’une mensualité de l’autre.

Le second est le risque fiscal. Auparavant, ceux qui parviennent à se faire une petite richesse loin des yeux de l’administration fiscale, soit à travers le commerce parallèle, soit en sous-déclarant leurs revenus, investissaient dans l’immobilier. Maintenant, toute acquisition est mise sous la loupe par l’administration, ce qui a fait chuter le volume des transactions. Il s’est avéré que c’est cette catégorie de personnes qui a animé le marché. Le fait qu’ils se sont retirés a créé un nombre énorme d’invendus et a poussé les prix vers le haut. Il faut que l’appartement qui trouve un acheteur assure la marge de deux ou trois appartements qui restent fermés.

Sans trouver une solution pour ce second point, reporter ou appliquer le nouveau taux de TVA ne servira à rien. À bon entendeur…  

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Lors d’une conférence de presse, le 30 janvier 2024, Mubawab, leader de l’immobilier digital en Tunisie, a dévoilé son “Bilan annuel du marché immobilier tunisien de l’année 2023 et perspectives 2024”. Ce bilan, basé sur les données recueillies entre janvier et décembre 2023, offre une analyse approfondie des indicateurs clés du paysage immobilier tunisien.

En réalité, une croissance de 9%, comme indiqué dans le “Guide de l’Immobilier” de Mubawab, a été observée en 2023 par rapport à l’année 2022, dénotant une tendance à la hausse des prix moyens des appartements. En matière de dimensions et de typologie, les préférences se concentrent principalement entre 100-130 m² et 130-170 m². Les appartements de type S+2 et S+3 sont en tête de la demande et de l’offre, suivis des S+1, révélant une inclination croissante pour des agencements à la fois pratiques et compacts.

Dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, les prix moyens au m² des bureaux en location ont enregistré une augmentation annuelle de +15% en 2023 par rapport à 2022. En ce qui concerne l’acquisition et la location de bureaux, Les Berges du Lac 2 se démarquent comme le quartier le plus recherché, avec des prix annuels de location atteignant 300 Tnd/m². Montplaisir occupe la deuxième position avec une forte demande et un prix de location annuel de 220 Tnd/m², probablement en raison de son emplacement stratégique près du centre-ville de Tunis. Les Berges du Lac 1 et le Centre urbain nord conservent également une attractivité notable, se classant respectivement en troisième et quatrième position, avec des tarifs de location comparables (270 et 280 Tnd/m²).

En ce qui concerne l’achat de bureaux, les quartiers les plus prisés en Tunisie restent Montplaisir, le Centre urbain nord et Les Berges du Lac 2, affichant des prix de vente respectifs de 3.350, 4.300 et 4.980 Tnd/m². Cette hiérarchie reflète les tendances du marché immobilier professionnel, fournissant des indications précieuses pour les investisseurs et les acteurs du secteur immobilier.

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Selon les indicateurs d’activité des trois compagnies immobilières cotés à la Bourse de Tunis (Simpar, Essoukna et SITS), nous constatons que le chiffre d’affaires total a progressé de 20,6% à 23,204 MTND. Toutefois, cette hausse est à relativiser, car ces ventes restent inférieures à ce que réalisait le secteur quelques années auparavant.

Pour les mois à venir, les promesses de ventes fermes sont de l’ordre de 5,361 MTND, un chiffre acceptable au vu de l’encours de produits finis. Les compagnies continuent à accélérer leurs stocks de constructions. Les produits finis s’élèvent actuellement à 26,921 MTND, le niveau le plus faible sur les dernières années. Les mises en chantier ont repris et les travaux en cours ont augmenté de 16,1% à 38,885 MTND. Le secteur avance prudemment et préfère adapter son offre à une demande plus que jamais en dents de scie. Elles sont actives côté acquisition de terrains, avec une réserve foncière en hausse de 11,0% à 67,709 MTND.

Les promoteurs immobiliers, qui ont montré une grande capacité à résister aux crises, semblent bien retenir les leçons du passé en évitant l’accumulation de stocks et l’engagement simultané dans plusieurs projets. Toutefois, le contexte actuel est assez particulier, car les coûts de production sont devenus totalement incontrôlables et la base de clientèle capable de s’offrir un logement est réduite soit à cause de la cherté du financement, soit à la suite d’un départ définitif du pays. C’est le vrai défi du secteur.

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La promotion immobilière a bien souffert ces dernières années. La hausse des coûts de construction, l’introduction de la TVA et la chute de la demande ont fait que le secteur est en train de souffrir. Les ventes ont décéléré et les indicateurs d’activité des sociétés cotées le montrent bien.

Depuis le début de l’année, Simpar, Essoukna et SITS ont réalisé un chiffre d’affaires de 20,025 MTND avec des stocks de produits finis qui s’élèvent à 64,125 MTND. Même les sociétés qui opèrent dans des industries en liaison avec ce secteur, telles que les cimenteries et les fabricants de céramiques, n’affichent pas de bonnes performances et accusent directement le ralentissement de la promotion immobilière en 2021.

Mais ce qui est vraiment à mettre à l’actif des professionnels du secteur, c’est qu’ils n’ont jamais cessé de militer et d’exercer tout type de lobbying médiatique pour défendre leurs intérêts. Et, effectivement, chaque Loi de Finances apporte quelques avantages en leur faveur.

Cette année, quatre points sont à retenir. D’abord, il y aura la permission d’enregistrer les acquisitions auprès des promoteurs immobiliers au droit fixe pour une première transaction, à condition d’avoir une copie du procès-verbal de récolement. En cas de changement ultérieur de la nature du bien, il y aura le paiement de la différence par rapport à un enregistrement au droit proportionnel.

Les Tunisiens résidents à l’étranger auront également le droit d’enregistrer au droit fixe les biens acquis dans le cadre du lancement d’une activité économique ainsi que les terrains achetés.

Il y aura également la suppression des droits de consommation de 10% appliqués aux petits carreaux de mosaïque, aux carrelages et aux parterres afin d’alléger la pression fiscale sur les promoteurs immobiliers. Le granit importé sera exonéré des droits de douane.

Ces deux dernières mesures permettraient de réduire le coût de production et pourraient rendre la finition meilleure pour un même prix, ce qui renforce la qualité de l’offre des maisons économiques. Néanmoins, ne pensons pas que l’impact réel sur le prix de vente ne sera pas significatif.

Par contre, les mesures touchant aux droits d’enregistrement sont une vraie avancée et vont faciliter la liquidation progressive des stocks d’appartements qui ne cessent de s’accumuler.

L’ensemble de ces décisions s’explique aussi par des raisons économiques. Il ne faut pas oublier que l’encours de crédits des promoteurs immobiliers s’élève à 4 760 MTND avec un taux de créances classées de 7,1%. Protéger les professionnels d’une dégradation de leurs comptes, c’est aussi préserver le secteur bancaire et sa capacité à financer l’économie nationale.

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Pour le quatrième trimestre de suite, les sociétés immobilières cotées à la Bourse de Tunis (SITS, ESSOUKNA et SIMPAR) s’illustrent avec de bons chiffres. Leurs ventes de logements ont atteint 6,021 MTND contre 3,365 MTND durant la même période en 2020. Elles commencent à réduire le stock de produits finis qu’elles ont constitué sur les dernières années, à son plus bas niveau depuis 2019 (44,412 MTNND).

Deux facteurs ont contribué à inverser la tendance des ventes. Le premier est la capacité de certains ménages à constituer une épargne durant 2020, une année marquée par de longs épisodes de confinement, de couvre-feu et par l’absence de certaines dépenses liées à l’enseignement ou au tourisme interne. C’est donc le moment ou jamais pour se lancer dans une acquisition immobilière. De leur part, les banques ont relativement facilité l’accès aux financements, surtout pour ceux qui ont montré une résilience des revenus durant la crise.

Le second est le changement de l’offre. Les promoteurs immobiliers étaient concentrés sur des logements haut standing, aujourd’hui inaccessibles pour la majorité des tunisiens. Passer plutôt au segment de l’économique améliorée était une bonne solution, surtout que le stock foncier (60,973 MTND fin juin 2021) est acquis depuis des années et permettait de proposer un produit avec un bon rapport qualité-prix.

Mais au niveau des ventes de magasins et de bureaux, une chute libre a été observée. D’une part le second trimestre était économiquement difficile, d’autre part cette période de l’année n’est pas historiquement favorable à ce type de vente. Il ne faut pas espérer de reprises avant le dernier quart de 2021, et cela si un minimum de stabilité politique serait assuré.

Grâce à cette dynamique retrouvée, les immobilières ont lancé de nouveaux projets et le stock des travaux en cours s’élève à 36,741 MTND. Elles sont confortées par une profitabilité en nette amélioration. Au second trimestre 2021, l’Excédent Brut d’Exploitation global s’est établi à 1,206 MTND, quasiment le même enregistré sur l’ensemble du premier semestre 2020. Un retour à l’équilibre est donc prévu d’ici la fin de l’année et les pertes enregistrées durant les années précédentes pourraient être partiellement effacées.

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Le groupe référence de l’immobilier, Mubawab vient d’organiser son second webinaire 2021, consacré au financement dans l’immobilier, une thématique qui concerne toute la chaîne de valeur de l’industrie de la pierre.

Cette édition a été marquée par la participation d’un panel d’experts spécialistes de renom, en Tunisie et au Maroc. Les deux pays où le groupe opère pour faire un tour d’horizon du nouveau paysage financier dans l’immobilier post-crise sanitaire et délivrer les bonnes pratiques à adopter pour mener à bien son projet.

Ce webinaire a permis d’éclairer sur l’état du secteur immobilier, que ce soit en Tunisie ou au Maroc. Deux pays proches par leur culture malgré des spécificités locales et économiques, avec des avis et conseils d’experts au service de la dynamisation et la digitalisation du secteur immobilier.

Le cofondateur de Mubawab, Kevin Gormand, a souligné : « La crise sanitaire a touché trois principaux axes du financement immobilier.

Les promoteurs à travers leur trésorerie et leur besoin en fonds de roulement, au vu de l’arrêt de transactions pendant plusieurs mois en 2020. Le troisième point est le digital, une dernière étude sur les consommateurs de Mubawab a démontré que 97% des projets immobiliers commencent par le digital, c’est le moyen le plus économique et performant pour trouver des potentiels acquéreurs. »

De même, 80% des transactions en Tunisie se concrétisent via un financement bancaire.

« Sur la partie financement, il est important d’avoir un bon monitoring, accompagnement et suivi pour les professionnels et les particuliers », a signalé le Directeur Groupe Attijari Bank Tunisie Mohamed Aziz Mohsen.

Il a expliqué que pendant les 10 dernières années, en Tunisie il y a eu plusieurs phases de développement. Depuis 2012, le secteur a connu une croissance moyenne de 12% par an jusqu’à décembre 2017. 

Le secteur consomme près de 5,6 milliards de dinars de l’encours des crédits, c’est l’un des secteurs les plus consommateurs de crédits.

A cet égard expert et enseignant en fiscalité, Bassem Damak, a indiqué que : « Le taux de TVA sur les ventes des biens immobiliers à usage d’habitation par les promoteurs immobiliers sera maintenu à 13% jusqu’au 31 décembre 2023, avec la possibilité qu’il soit revu à la baisse à 7% ! Ce qui allège les coûts des promoteurs et du coup le prix de vente final au futur acquéreur. »

« En 2021, les banques se montrent plus favorables dans leur politique d’octroi de crédit afin de redynamiser l’activité, la durée ne dépassant pas les 25 ans, avec une possibilité d’ajouter une période de différé d’amortissement, les ménages voient leur capacité d’emprunt progresser avec une augmentation du taux d’endettement de 45 à 50% chez certaines banques.

Selon le baromètre de Meilleur Credit immo.ma, les taux immobiliers actuels continuent sur une tendance baissière. Au 1er  trimestre 2020, ils étaient à leur taux historique le plus bas, 3,9% HT fixe. Selon la plateforme, l’indice de taux d’octroi de crédit, qui avait baissé en 2020, a retrouvé son niveau d’avant Covid-19 depuis le 1er trimestre 2021 », poursuit Béchir Benslimane.

Par ailleurs, les non-résidents tunisiens ou non tunisiens désirant investir en Tunisie sont exonérés des frais d’enregistrement, ce qui représente une belle opportunité d’investissement.

« D’après les derniers chiffres de la BAM, les crédits bancaires ont enregistré une croissance en glissement annuel de 3,63% en avril 2021, avec une évolution de 6,1% des crédits immobiliers classiques, dont 50% concerne le financement islamique en particulier la Murabaha », affirme Béchir Benslimane, PDG de Meilleur Credit immo.ma.

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D’après les derniers chiffres de l’INS (Institut National des Statistiques), les prix de l’immobilier ont augmenté en 2019 par rapport à 2018 : +8,3 points durant le troisième trimestre (T3) par rapport à la même période en 2018. Une flambée spectaculaire, dans ce contexte, a marqué les prix des appartements ; +18,2 points, selon la même source. En moyenne, l’augmentation est de 9% entre 2014 et 2018.

Même tendance haussière pour les maisons individuelles : +17,9 points durant le T3 de 2019 par rapport au T3 de 2018. L’augmentation moyenne des prix est de 8,6% entre 2014 et 2018. Dans ce même contexte, les prix des terrains constructibles ont aussi été revus à la hausse (+1,8 points).

La conséquence de cette tendance haussière est directe : selon l’INS, le volume des transactions immobilières a diminué de 8,4 points au T3 de 2019, par rapport à la même période en 2018. Toujours sur le plan du volume des transactions immobilières, la baisse est de 17,7 points pour les maisons individuelles, de 1,8 point pour les appartements et de 9 points pour les terrains constructibles.

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